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外國人投資美國房地產稅務規劃 |
I. I. 美 國 聯 邦 基 本 稅 制：
1. 所得稅 INCOME TAX
a. 美國人 (包括公民、綠卡、符合一定在美居留條件或選擇如同美國居民一般納稅者) 之全球收入需在美國上所得稅。§7701(b).
b. 外國人NRA (包括個人或法人) 之美國來源收入需在美國上所得稅。
c. 美國來源收入分2 類:
(i) 生意收入ECI (包括一些相關之外國收入及FDAP，同美國人淨稅率10%-35%)。§871(b); §882(a).
(ii) 非生意收入NECI (30%毛稅率+分離課稅 withholding §1441; §1442. ) ，包括固定收入(FDAP)如租金、權利金、利息、股息及一些其它 non-FDAP 收入。§871(a); §881(a).
d. 美國來源收入除外項目 exclusions:
(i) 部份銀行利息、壽險利息、政府債券利息、投資利息 portfolio interest 、外國公司股息、外國雇主薪水、出售自宅利得等。
(ii) NECI一般資本利得capital gain (包括買賣股票、債券等)，如果外國人(個人)當年在美國停留時間 <183 天。超過182 天則課以30%毛稅率(不論long-term or short-term)。
e. 外國人在美國房地產收入稅法特別處理，課稅方式基本上同美國人一樣：
(i) 持有期間收入如房租如非ECI則為FDAP，但可選擇成為ECI 。§871(d); §882(d).
(ii) 美國房地產 US real property interest 處分資本利得為ECI。美國房地產公司U.S. real property holding corporation 股權處分資本利得亦為ECI。FIRPTA §897.
2. 移轉稅 TRANSFER TAX
a. 贈與稅 GIFT TAX – 生前移轉
· 美國人(包括公民及美國居民) 生前全球資產無償移轉需在美國上贈與稅。§2501(a)(1).
· 外國人贈與美國境內有形資產(動產及不動產，包括現金)需上贈與稅。§2501(a)(1); §2511(a).
· 外國人贈與美國境內無形資產(如股票和債權)不需上贈與稅。§2501(a)(2).
· 外國人每年任一受贈人首 $13,000 免稅 (annual gift tax exclusion)。§2523(b).
· 外國人無unified credit。
· 外國人贈與給非美國公民配偶資產每年可抵減 $133,000 (inflation adj.)。§2523(i)(2).
b. 遺產稅 ESTATE TAX – 死後移轉
· 美國人(包括公民及美國居民)過世時在全球擁有之資產需在美國上遺產稅。§2001(a).
· 外國人過世時在美國境內所有無形及有形資產需上遺產稅。§2101(a).
· 外國人遺產除外項目：人壽保險金、銀行存款及部份債權。
· $13,000 unified credit 。§2102(b).
· 外國人遺留給非美國公民配偶遺產不得抵減(除非 QDOT §2056)。
3. 聯邦稅法外國人定義–移轉稅 (§20.0-1(b) & §25.2501-1(b) domiciliary intent)與所得稅 §7701(b) 不同。
II. II. 房 地 產 持 有 形 式：
1. 以外國人個人名義直接擁有
a. 手續簡單。
b. 沒有隱私權，房地產資訊公開。
c. Homestead exemption。
d. 所有人個人直接承擔房地產造成之責任。
e. 如果出租，所有人需申報所得稅： (a) 租金收入及 (b)處分利得。長期處分利得可享優惠之資本利得之15%稅率。
f. 如果自住，所有人處分利得可享 $250,000 (夫妻共$500,000)之免稅額，超過部分可享15%稅率。§121.
g. 處分時會被分離課稅 (withholding聯邦10% on gross sales proceeds)。§1445.
h. 外國所有人贈與房地產時需繳納贈與稅。
i. 外國所有人去世時擁有之美國房地產需納遺產稅。
j. 外國所有人去世時房地產移轉給繼承人可能需要法院認證 (probate)。考慮生前信託。
2. 以美國國內有限公司(domestic limited liability company or LLC)名義擁有
a. LLC承擔房地產造成之責任，LLC之外國股東責任有限。
b. 如果出租，LLC之外國股東需申報所得稅： (a) 租金收入及 (b)處分利得ECI。長期處分利得可享優惠之資本利得之15%稅率。
c. 所有人失去處分住家利得 $250,000 (夫妻共$500,000)之免稅額(如果自住)。
d. LLC處分房地產時無分離課稅。
e. LLC之外國股東贈與LLC股權 (LLC內含房地產) 時無需納贈與稅。
f. LLC之外國(個人)股東去世時LLC股權需納入遺產上遺產稅。
g. LLC之外國(個人)股東去世時LLC股權移轉給繼承人可能需要法院認證 (probate)。考慮生前信託。
3. 以美國國內股份有限公司(domestic corporation)名義擁有
a. Domestic corporation承擔房地產造成之責任，domestic corporation之外國股東責任有限。
b. 如果出租，domestic corporation需申報所得稅 (15%-35%)：(a) 租金收入及 (b)處分利得。長期處分利得沒有優惠稅率。
c. 雙重課稅-domestic corporation 之外國股東於收到公司盈餘時需申報所得稅+分離課稅。Consider liquidating distribution. §331; §332.
d. 外國股東失去處分住家利得 $250,000 (夫妻共$500,000)之免稅額(如果自住)。
e. Domestic corporation處分房地產時無分離課稅。
f. Domestic corporation之外國股東贈與domestic corporation股權(domestic corporation內含房地產)時無需納贈與稅。
g. Domestic corporation之外國(個人)股東去世時擁有之domestic corporation股權需納入遺產上遺產稅。
h. U.S. real property holding corporation - 股權處分利得為ECI。
i. Domestic corporation之外國(個人)股東去世時domestic corporation股權移轉給繼承人可能需要法院認證 (probate)。考慮生前信託。
4. 以外國股份有限公司(foreign corporation)名義擁有
a. Foreign corporation承擔房地產造成之責任，股東責任有限。
b. 如果出租，foreign corporation需申報所得稅 (15%-35%)：(a) 租金收入及 (b)處分利得。長期處分利得沒有優惠稅率。
c. Foreign corporation 之外國股東勿需在美國申報所得稅。
d. 外國股東失去處分住家利得 $250,000 (夫妻共$500,000)之免稅額(如果自住)。
e. Foreign corporation 可能另被課以 30% 之分公司累積盈餘稅。
f. Foreign corporation處分美國房地產時會被分離課稅。
g. Foreign corporation之外國股東處分foreign corporation股權 (foreign corporation內含房地產) 時無需上美國所得稅。
h. Foreign corporation之外國股東贈與foreign corporation股權 (foreign corporation內含房地產) 時無需納贈與稅。
i. Foreign corporation之外國(個人)股東去世時擁有之foreign corporation之股權勿需納入遺產上美國遺產稅。
j. Foreign corporation之外國股東去世時Foreign corporation股權移轉給繼承人方式視外國股東國籍身份而定。
III. III. 移 民 前 規 劃：
1. 加速處分未實現累積利得之資產。
2. 加速未收到之收入。
3. 遞延處分未實現累積虧損之資產。
4. 縮小資產 ─ 提前贈與(信託)：研究 (a)美國境內/境外，改變 ;(b)無形/有形，改變形態。
IV. IV. 其 它：
1. 如果外國自然人在美國置有大量資產，例如，股票、債券和房地產，最好以以外國公司名義持有，以防去世需繳納大量遺產稅。
2. Portfolio Loans. §871(h); §881(c).
3. 州稅。
謝 復 律師 會計師*
HENRY F. HSIEH
Attorney At Law Certified Public Accountant *
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