外國人投資美國房地產稅務規劃

 

 

 I.         I.                 

 

1.   所得稅  INCOME TAX

 

a.   美國 (包括公民、綠卡、符合一定在美居留條件或選擇如同美國居民一般納稅者) 之全球收入需在美國上所得稅。7701(b).

b.   外國人NRA (包括個人或法人) 之美國來源收入需在美國上所得稅。

c.    美國來源收入分2 :

(i)        生意收入ECI  (包括一些相關之外國收入及FDAP,同美國人淨稅率10%-35%)871(b); 882(a).

(ii)       非生意收入NECI (30%毛稅率+分離課稅 withholding 1441; 1442. ) 包括固定收入(FDAP)如租金、權利金、利息、股息及一些其它 non-FDAP 收入。871(a); 881(a).

d.      美國來源收入除外項目 exclusions:  

(i)      部份銀行利息、壽險利息、政府債券利息、投資利息 portfolio interest 外國公司股息、外國雇主薪水、出售自宅利得等。

(ii)    NECI一般資本利得capital gain (包括買賣股票、債券),如果外國人(個人)當年在美國停留時間 <183 天。超過182 天則課以30%毛稅率(不論long-term or short-term)

e.   外國人在美國房地產收入稅法特別處理,課稅方式基本上同美國人一樣:

(i)                持有期間收入如房租如非ECI則為FDAP,但可選擇成為ECI 871(d); 882(d).

(ii)       美國房地產 US real property interest 處分資本利得為ECI美國房地產公司U.S. real property holding corporation 股權處分資本利得亦為ECIFIRPTA 897. 

                                                                                                                                

2.   移轉稅  TRANSFER TAX

 

a.   贈與稅  GIFT TAX    生前移轉

 

     美國(包括公民及美國居民) 生前全球資產無償移轉需在美國上贈與稅。2501(a)(1).

     外國人贈與美國境內有形資產(動產及不動產,包括現金)需上贈與稅。2501(a)(1); 2511(a).

     外國人贈與美國境內無形資產(如股票和債權)不需上贈與稅。2501(a)(2).

     外國人每年任一受贈人首 $13,000 免稅 (annual gift tax exclusion)2523(b). 

     外國人無unified credit

     外國人贈與給非美國公民配偶資產每年可抵減 $133,000 (inflation adj.)2523(i)(2). 

 

b.   遺產稅  ESTATE TAX  死後移轉

                                                                                                                                                    

     美國(包括公民及美國居民)過世時在全球擁有之資產需在美國上遺產稅。2001(a).

     外國過世時在美國境內所有無形及有形資產需上遺產稅。2101(a).

     外國人遺產除外項目:人壽保險金、銀行存款及部份債權。

     $13,000 unified credit 2102(b).

     外國人遺留給非美國公民配偶遺產不得抵減(除非 QDOT 2056)

 

3.   聯邦稅法外國人定義移轉稅 (20.0-1(b) & 25.2501-1(b) domiciliary intent)與所得稅 7701(b) 不同。

 

II.         II.               

 

1.       以外國人個人名義直接擁有

 

a.       手續簡單。

b.      沒有隱私權,房地產資訊公開。

c.       Homestead exemption

d.      所有人個人直接承擔房地產造成之責任。

e.      如果出租,所有人需申報所得稅: (a) 租金收入及 (b)處分利得。長期處分利得可享優惠之資本利得之15%稅率。

f.       如果自住,所有人處分利得可享 $250,000 (夫妻共$500,000)之免稅額,超過部分可享15%稅率。121.

g.       處分時會被分離課稅 (withholding聯邦10% on gross sales proceeds)1445.

h.      外國所有人贈與房地產時需繳納贈與

i.        外國所有人去世時擁有之美國房地產需納遺產稅

j.        外國所有人去世時房地產移轉給繼承人可能需要法院認證 (probate)。考慮生前信託。

 

2.   以美國國內有限公司(domestic limited liability company or LLC)名義擁有

 

a.       LLC承擔房地產造成之責任,LLC之外國股東責任有限。

b.      如果出租,LLC之外國股東需申報所得稅: (a) 租金收入及 (b)處分利得ECI。長期處分利得可享優惠之資本利得之15%稅率。

c.       所有人失去處分住家利得 $250,000 (夫妻共$500,000)之免稅額(如果自住)

d.      LLC處分房地產時無分離課稅。

e.      LLC之外國股東贈與LLC股權 (LLC內含房地產) 時無需納贈與稅。

f.       LLC之外國(個人)股東去世時LLC股權需納入遺產上遺產稅。

g.       LLC之外國(個人)股東去世時LLC股權移轉給繼承人可能需要法院認證 (probate)。考慮生前信託。

 

3.   以美國國內股份有限公司(domestic corporation)名義擁有

 

a.       Domestic corporation承擔房地產造成之責任,domestic corporation之外國股東責任有限。

b.      如果出租,domestic corporation需申報所得稅 (15%-35%)(a) 租金收入及 (b)處分利得。長期處分利得沒有優惠稅率。

c.       雙重課稅-domestic corporation 之外國股東於收到公司盈餘時需申報所得稅+分離課稅。Consider liquidating distribution.  331; 332.

d.      外國股東失去處分住家利得 $250,000 (夫妻共$500,000)之免稅額(如果自住)

e.      Domestic corporation處分房地產時無分離課稅。

f.       Domestic corporation之外國股東贈與domestic corporation股權(domestic corporation內含房地產)時無需納贈與稅。

g.       Domestic corporation之外國(個人)股東去世時擁有之domestic corporation股權需納入遺產上遺產稅。

h.      U.S. real property holding corporation - 股權處分利得為ECI

i.        Domestic corporation之外國(個人)股東去世時domestic corporation股權移轉給繼承人可能需要法院認證 (probate)。考慮生前信託。

 

4.   以外國股份有限公司(foreign corporation)名義擁有

 

a.       Foreign corporation承擔房地產造成之責任,股東責任有限。

b.      如果出租,foreign corporation需申報所得稅 (15%-35%)(a) 租金收入及 (b)處分利得。長期處分利得沒有優惠稅率。

c.       Foreign corporation 之外國股東勿需在美國申報所得稅。

d.      外國股東失去處分住家利得 $250,000 (夫妻共$500,000)之免稅額(如果自住)

e.      Foreign corporation 可能另被課以 30% 之分公司累積盈餘稅。

f.       Foreign corporation處分美國房地產時會被分離課稅。

g.       Foreign corporation之外國股東處分foreign corporation股權 (foreign corporation內含房地產) 時無需上美國所得稅。

h.      Foreign corporation之外國股東贈與foreign corporation股權 (foreign corporation內含房地產) 時無需納贈與稅。

i.        Foreign corporation之外國(個人)股東去世時擁有之foreign corporation之股權勿需納入遺產上美國遺產稅

j.        Foreign corporation之外國股東去世時Foreign corporation股權移轉給繼承人方式視外國股東國籍身份而定。

 

 III.      III.           

 

1.   加速處分未實現累積利得之資產。

2.   加速未收到之收入。

3.   遞延處分未實現累積虧損之資產。

4.   縮小資產 提前贈與(信託):研究 (a)美國境內/境外,改變 ;(b)無形/有形,改變形態。

 

 IV.      IV.     

 

1.   如果外國自然人在美國置有大量資產,例如,股票、債券和房地產,最好以以外國公司名義持有,以防去世需繳納大量遺產稅。

2.       Portfolio Loans. 871(h); 881(c).

3.       州稅。

 

 


 

           律師  會計師*

HENRY F. HSIEH

Attorney At Law    Certified Public Accountant *

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